Der Grundstücks- und Bauausschuss der Stadt Unterschleißheim hat für zwei Bereiche des Bebauungsplans eine „Veränderungssperre“ erlassen. Auslöser waren in beiden Fällen Anfragen in den vergangenen Monaten, zur „Umwandlung von Wohnraum in Beherbergungsbetriebe“. Oder anders gesagt: Hier wollten Haus- oder Wohnungsbesitzer ein sogenanntes „Boardinghouse“ einrichten oder Wohnraum lieber möbliert und kurzzeitig vermieten als auf klassischem Wege und langfristig.
Beides verspricht mehr Rendite und mehr Flexibilität für den Vermieter. Es reduziert aber den Ortsansässigen zur Verfügung stehenden Wohnraum und wird für Mietsteigerungen mitverantwortlich gemacht. Studien dazu liegen etwa für Köln und für Berlin vor.
Breite Diskussion um Kurzzeitvermietung
Airbnb, größter und bekanntester Online-Vermittler für Kurzzeitvermietungen, bestreitet unter Berufung auf eine von ihm in Auftrag gegeben Studie signifikante Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. In den USA zeigen Untersuchungen dagegen, dass Mietsteigerungen und Wohnungsverknappung nicht ganze Städte betreffen, aber zumindest dafür attraktive Stadtteile erfassen kann.
Das Bundeswirtschaftsministerium erklärte die Problematik 2024 aus Anlass der neuen EU-Verordnung 2024/1028 für kurzzeitige Vermietungen über Online-Plattformen: „Wenn Wohnungen als teure Kurzzeit-Domizile vermietet werden, sind sie nicht mehr als dauerhafter Miet-Wohnraum verfügbar. Während es die Gäste vorzugsweise in die Innenstädte zieht, finden die vor Ort lebenden Menschen dort kein bezahlbares Zuhause mehr.“
Diese EU-Verordnung tritt am 20. Mai 2026 in ihren Kernbestandteilen in Kraft. Ab dann gilt für alle Ferienunterkünfte in der EU eine verpflichtende Registrierung. Zwar stand in der Diskussion im Vorfeld der Verordnung die Mietsituation im Vordergrund, im Hintergrund hatte sich aber auch das Hotel- und Gaststättengewerbe mit Lobbyarbeit betätigt. Unter anderem hatte der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) in einem Positionspapier (PDF) Chancengleichheit gefordert.
Wie München Kurzzeitvermietung geregelt
München hat in seiner Zweckentfremdungssatzung festgelegt, dass Wohnraum grundsätzlich nicht ohne Genehmigung für andere Zwecke als zum dauerhaften Wohnen verwendet werden darf – also auch nicht dauerhaft als Ferienwohnung oder Kurzzeitunterkunft.
Maximal dürfen Immobilien auf diesem Wege acht Wochen im Jahr vermietet werden. Wer das länger tun will, benötig eine ohne Sondergenehmigung. Ferienwohnungen in München anzubieten ist also möglich – die Stadt will aber einen Überblick darüber haben und behält sich die Entscheidung darüber im Einzelfall vor.
Diese Regeln gelten schon in der aktuellen Form noch bis August 2026. Aber wie so oft verlagert ein Verbot oder eine Beschränkung an einem Ort das Problem nur einen anderen – in dem Fall ins Münchner Umland und damit auch nach Unterschleißheim.
Wie Unterschleißheim reagiert
Darauf hat der Grundstücks- und Bauausschuss in seiner Sitzung vom 10. November reagiert und zwei sogenannte Veränderungssperren erlassen. Betroffen sind das Gebiet „Westlich der Stockersiedlung“ und ein Gebiet an der „St. Benedikt-Straße“.
„Westlich der Stockersiedlung“ wird durch die St.-Korbinian-Straße, einen Teil der Friedhofstraße, die Sportplatzstraße und einen Teil der Lilienstraße begrenzt. Das Gebiet an der St.-Benedikt-Straße umfasst im Wesentlichen die Wohnanlage nördlich des Robert-Koch-Wegs.
Die Unterlagen liegen zur Einsichtnahme bei der Stadt Unterschleißheim (Geschäftsbereich Bauleitplanung und Bauverwaltung, Valerystraße 1, 1. Stock) zur Einsicht aus. Die Veränderungssperren gelten zunächst für zwei Jahre.
Ziel ist es jeweils, den „typischen Gebietscharakter des Wohngebiets“ zu erhalten. Deshalb sollen in den betreffenden Gebieten „keine Beherbergungsbetriebe einschließlich der Wohnraumvermietung im Rahmen der sog. ‚Sharing Economy‘ sowie Boarding-Häuser zulässig sein“.
Was kann der Schritt bewirken?
Der Schritt ist angesichts angespannter Mietsituation und hoher Mieten in Unterschleißheim nachvollziehbar. Quer über die Parteien hinweg spielt „bezahlbares Wohnen“ auch im Kommunal-Wahlkampf eine Rolle. Die Handlungsmöglichkeiten der Stadt sind aber bei diesem heiß diskutierten Thema recht eingeschränkt und nicht alles, was gut klingt, ist auch tatsächlich machbar.
Die Umwandlung von dauerhaftem Wohnraum in kurzzeitig vermieteten Wohnraum zu verhindern ist eine Maßnahme, die die Stadt zunächst nichts kostet und schnell umgesetzt werden kann. Inwieweit das die Mietpreiserhöhungen wirksam und spürbar eindämmt ist – nach Blick auf Untersuchungen aus anderen Städten – allerdings umstritten. Da wird der Kurzzeitvermietung eine Mietsteigerung zwischen 7 Cent pro Quadratmeter und Monat (Berlin) sowie 27 Euro pro Wohnung und Monat (Köln) angelastet.
Verbot schafft Bedarf nicht ab
Nicht zu vergessen ist aber auch die andere Seite der Medaille: Immer mehr Firmen agieren ortsunabhängig oder sogar international. Das heißt, dass Beschäftigte nicht mehr dauerhaft ins Büro kommen, sondern nur noch zu besonderen Gelegenheiten. Das gilt nicht nur für Pendler aus dem Umland, sondern auch für Fachkräfte aus ganz anderen Regionen Deutschlands, Europas oder sogar der Welt.
Bei ihnen sind Zimmer oder Wohnungen oft beliebter als die Unterkunft im Hotel – insbesondere, wenn der Aufenthalt sich über mehr als zwei oder drei Tage hinzieht. Eine nette Unterkunft vor Ort ist aus Sicht ihrer Arbeitgeber also auch ein Standortfaktor.
Und auch für das Bau- oder Logistikgewerbe sind zeitweise buchbare, möblierte Unterkünfte inzwischen unverzichtbar. Zwar finden sich neben vielen größeren Baustellen heute Container zur Beherbergung, das ist aber nicht überall möglich und auch nicht immer erwünscht.
Dass Bedarf an solchen Unterkünften herrscht, zeigt etwa die Übernahme des ehemaligen Mercure-Hotels im IAZ durch den Anbieter 1/2/sleep, der zuvor bereits eine nur durch Firmen buchbare Unterkunft in der Siemensstraße im Gewerbegeiet betrieben hat. Das ist aufgrund der Pläne für die „Neue Mitte“ nur eine Übergangslösung, zeigt aber den bestehenden Bedarf.
Mit den Veränderungssperren hat sich Unterschleißheim aber nun erst einmal Zeit für eine gründliche Überlegung erkauft. Und kann sich auch anschauen, wie sich die ab Mai in Kraft tretende EU-Verordnung auswirkt.
