In der Neugestaltung der Unterschleißheimer Stadtmitte erfolgte in der Sondersitzung des Stadtrats am Donnerstag vergangene Woche ein wichtiger Schritt : Das Baurecht für den Abriss des IAZ und der Bau der „Neuen Mitte“ wurde geschaffen und die Beschlußvorlage dazu mit 24:2 Stimmen verabschiedet (Ushel.news berichtete).
Jetzt erläuterten Bürgermeister Christoph Böck und Christian Lealahabumrung, Geschäftsführender Gesellschafter von Rock Capital, in einem Pressegespräch Einzelheiten der Vorgeschichte, der Bürgerbeteiligung und das weitere Vorgehen.
Eine lange Vorgeschichte
Das Zentrum von Unterschleißheim mit Rathaus, Bürgerhaus, IAZ und Post entstand in den 1980er Jahren. Später wurden Sanierung, Revitalisierung und bauliche Neuausrichtung zwar als nötig erkannt, kamen aber nicht voran, weil die Eigentümerstruktur extrem zersplittert war.
Die Stadt selbst schreibt rückblickend: frühere Sanierungen beziehungsweise Neuordnungen seien „an über 180 Eigentümern mit divergierenden Interessen“ gescheitert. Außerdem heißt es in den Planunterlagen, dass dem rund 45 Jahre alten IAZ der Sanierungsbedarf nicht mehr angemessen begegnet werden konnte. Im Klartext: Sanieren lohnte sich nicht. Abriss und Neubau waren angesagt.
Die Folge waren fehlende zentrale Einkaufsmöglichkeiten und zunehmender Leerstand. Im Flyer zum städtebaulichen Wettbewerb 2019 beschreibt die Stadt zusätzlich, dass die heterogenen Eigentumsverhältnisse eine angemessene Reaktion auf Einzelhandelswandel und Sanierungsbedarf verhinderten und zu „Downgrading“ sowie Leerständen führten.
Der Einstieg von Rock Capital
In 2015 wurde der Immobilienentwickler Rock Capital aus Grünwald auf das dahinsiechende IAZ-Gebäude aufmerksam. Er hat nach und nach 65 Teileigentumseinheiten von etwa 180 Eigentümern erworben. Das war die Voraussetzung für die Neugestaltung. Bürgermeister Christoph Böck betonte die enge und konstruktive Zusammenarbeit zwischen Stadt, Stadtrat und Investor, die wesentlich zum Fortschritt beigetragen habe.
Christian Lealahabumrung, Geschäftsführender Gesellschafter von Rock Capital, erzählte von zahlreichen Besuchen bei Miteigentümern in der ganzen Republik, um diese vom Verkauf ihrer Anteile zu überzeugen. Dabei sei das Risiko auf der Seite von Rock Capital gewesen. Hätte sich auch nur ein Miteigentümer geweigert, seinen Anteil zu verkaufen, wäre ein Neubau nicht möglich gewesen.
Die Planung konnte beginnen
Die Stadt konnte anschließend gemeinsam mit dem Investor des IAZ und dem Eigentümer des Postgeländes ein geordnetes Wettbewerbs- und Planungsverfahren starten. Der Stadtrat beschloss dazu im November 2018 den Start eines Wettbewerbsverfahrens. 2019 folgte ein zweistufiger städtebaulicher Wettbewerb mit neun gesetzten Architekturbüros für das IAZ und südlich angrenzendes Postgelände.
Aus diesem Verfahren gingen zunächst drei gleichrangige Sieger hervor. Nach Überarbeitung wurde der Entwurf von Steidle Architekten mit Jühling & Köppel Landschaftsarchitekten als Sieger zur Weiterentwicklung ausgewählt. Die Stadt betont außerdem, dass zusätzlich zu IAZ und Postgelände auch ÖPNV, Zentraler Omnibusbahnhof und Erschließung mit gelöst werden mussten.
Die Bürger durften mitreden
Die Bürgerbeteiligung lief in mehreren Stufen. Bereits 2019 gab es eine freiwillige, informelle Beteiligung vor dem eigentlichen Bauleitplanverfahren: Ausstellungseröffnung am 25. Juni 2019, Ausstellung vom 26. bis 28. Juni 2019 und einen großen Bürgerworkshop am 28. Juni 2019. Die Stadt kündigte damals an, Wünsche, Anregungen und Ideen aufzunehmen und in die Überarbeitung der Entwürfe einfließen zu lassen.
In der späteren Planbegründung steht dann auch, dass im Juni 2019 eine Ausstellung der Wettbewerbsergebnisse sowie ein Bürgerworkshop zur Sammlung von Anregungen stattfanden und die weiterentwickelten Entwürfe im Dezember 2019 in einer Informationsveranstaltung vorgestellt wurden. Im städtischen Beteiligungsportal heißt es ergänzend, die Bürger seien ein „elementarer Baustein“ des Projekts gewesen. Dort wird auch auf die im Workshop abgefragten Nutzungswünsche verwiesen.
Wie lief die Planung?
Nach den ersten Ideen und dem Architektenwettbewerb ist das Projekt in die „offizielle Planungsphase“ gegangen. Das bedeutet: Die Stadt hat angefangen, konkret festzulegen, was wo gebaut werden darf.
- 2023 hat die Stadt den Startschuss für diese Detailplanung gegeben.
- 2024 konnten sich Bürgerinnen und Bürger sowie Behörden die Pläne erstmals anschauen und ihre Meinung dazu abgeben.
- 2025 wurde parallel auch der übergeordnete Stadtplan angepasst (damit die neue Stadtmitte überhaupt so gebaut werden darf, wie geplant). Auch hier gab es wieder Beteiligungsrunden.
- Anschließend wurden die konkreten Baupläne nochmals öffentlich ausgelegt, so dass alle erneut Stellung nehmen konnten.
- Alle Rückmeldungen – egal ob von Bürgern, Fachstellen oder Organisationen – wurden gesammelt, geprüft und dem Stadtrat vorgelegt. Dort wurde entschieden, welche Anregungen übernommen werden.
Was wurde an den Plänen inhaltlich verändert?
Die ursprünglichen Entwürfe aus dem Wettbewerb wurden später noch einmal deutlich überarbeitet – vor allem, weil sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändert hatten.
Die wichtigsten Änderungen:
- Kein Hotel mehr: Stattdessen wurde mehr Wohnraum eingeplant.
- Hochhäuser angepasst: Die höheren Gebäude wurden verschoben oder verändert, damit sie besser zur Umgebung passen und Anwohner weniger beeinträchtigen
- Busbahnhof besser integriert: Der zentrale Omnibusbahnhof (ZOB) wurde stärker in das Gesamtkonzept eingebunden.
Aktuell sieht die Planung ungefähr so aus:
- rund 300 Wohnungen
- Flächen für Läden, Gastronomie und Büros
- zusätzliche Nutzungen wie Arztpraxen
- viel Grün und Aufenthaltsflächen
- ein neu gestalteter Busbahnhof
Das gesamte Gebiet wurde dabei in drei Teilbereiche aufgeteilt:
- das frühere IAZ und der Parkplatz
- das Postgelände
- der Bereich rund um den Busbahnhof und die Verkehrsführung
Wie ist der aktuelle Stand?
In den letzten Jahren wurde das Verfahren Schritt für Schritt weitergeführt und auch angepasst – unter anderem, weil zusätzliche Themen wie Artenschutz berücksichtigt werden mussten. Der entscheidende Punkt ist aber: Im März 2026 hat der Stadtrat den Bebauungsplan endgültig beschlossen.
Kurz gesagt heißt das: Die Stadt hat jetzt verbindlich festgelegt, was gebaut werden darf und wie die neue Stadtmitte aussehen soll. Damit ist die wichtigste Hürde genommen. Die eigentliche Umsetzung – also Abriss, Neubau und Entwicklung – kann nun auf dieser Grundlage erfolgen.
Offen ist noch die konkrete Ausgestaltung des geförderten beziehungsweise bezahlbaren Wohnraums. Hier wollen Stadt und Investor bis Jahresende ein Modell festlegen. Wie das aussiehnet, hängt auch davon ab, welche staatlichen Fördermittel gegebenfalls nutzbar sidn und zur Verfügung stehen.
Thematisiert wurden auch wirtschaftliche Risiken: Steigende Zinsen, Inflation und geopolitische Unsicherheiten könnten die Realisierung erschweren. Der Investor betont, dass Projekte nur bei wirtschaftlicher Tragfähigkeit umgesetzt werden können.
Insgesamt wurde das Verfahren als vergleichsweise schnell bewertet (ca. drei Jahre Bebauungsplanung) und als Beispiel für erfolgreiche Kooperation und Bürgerbeteiligung hervorgehoben.
Rock Capital will das Projekt realisieren
Christian Lealahabumrung trat in dem Pressegespräch auch Gerüchten entgegen, Rock Capital wolle das Projekt bis zum Baurecht führen und dann verkaufen. „Wir ziehen unsere Projekte durch, insbesondere, wenn wir sie begonnen haben. Es gibt andere Beispiele in der Stadt München, die wir auch schon gebaut haben, Stadtquartiere, die wir aufgebaut haben.“. Lealahabumrung bezifferte die Gesamt-Investitionssumme auf etwa 250 Millionen Euro.
